2025/04/18_区分所有建物について

【目次】

１.区分所有建物とは
２.区分所有建物の誕生の歴史
３.区分所有建物に関連する法律
４.まとめ

「区分所有建物」とは、マンションやビルのように、一つの建物が複数の部屋に分かれており、それぞれの部屋が個別に所有権の対象となっている建物を指します。
つまり、マンションの各部屋は、それぞれが一つの「区分所有建物」として扱われ、入居者は自分の部屋について、自己名義で所有権の登記を行うことができます。

このようにマンションなどの部屋を「区分所有建物」として登記するには、以下の条件を満たす必要があります。

①各部屋が構造上の独立性を有していること。
各部屋が、仕切り壁・床・天井等によって、他の部屋と構造上はっきり区別されていなければなりません。

②各部屋が利用上の独立性を備えていること。
各部屋は、それぞれが単独で住居、店舗、事務所、または倉庫として使用できるものでなければなりません。
そのため、たとえば日本家屋のように、隣の部屋や廊下との仕切りが襖や障子のみで構成されている部屋は、構造的に独立しているとは見なされません。また、たとえ1階と2階が天井で分かれていても、2階へ上がる階段部分が1階の部屋と襖や障子で仕切られているだけの場合には、1階と2階が明確に区分されているとは言えません。

◆ もともとの日本の考え方

日本ではもともと、建物は一棟ごとに一人の所有者が持つという「一物一棟主義」が一般的で、建物を部屋単位で分けて所有するという発想はありませんでした。

◆ 1923年：関東大震災 → 復興住宅「同潤会アパート」登場

震災によって多くの人が住まいを失い、その復興のために「同潤会」という財団法人が設立されました。
その名前のついた同潤会アパートは、鉄筋コンクリート造で耐火性・耐震性が高く、上下水道・ガス・電気完備と、当時としては非常に先進的な集合住宅でした。
東京や横浜を中心に16棟が建設され、のちの集合住宅・マンション文化の原点となりました。

◆ 1941年：住宅営団の発足（同潤会を引き継ぐ）

同潤会の解散後、その事業や建物を引き継いだのが住宅営団で、同潤会アパートの管理や運営を担っていた団体です。

◆ 1950年：GHQの指令で住宅営団が解散 → 区分所有の始まり

戦後、GHQ（連合国総司令部）は住宅営団の解散を指示。同時に、同潤会アパートを1部屋ずつ住人に売却するよう命令しました。
これは、アメリカで一般的だった分譲型集合住宅（コンドミニアム）の考えを日本に導入する動きでした。
これが、日本における「区分所有マンション」誕生のきっかけとなりました。

◆ 1962年：法律の整備「区分所有法」の制定

区分所有という新しい所有形態を制度的に整えるため、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が制定されました。
この法律により、正式にマンションの一部屋単位での所有（区分所有）が法的に認められるようになります。

◆ 昭和30年代（1960年代）以降：マンションの急速な普及

都市部への人口集中・住宅不足への対策として、中高層マンションの建設が進み、日本住宅公団や民間デベロッパーが大量供給を開始します。
「マンション」という言葉もこの頃に定着し、都市居住の新しいスタイルとして人気となりました。

これらの法律が建物販売後の管理や再生を支えています。