今回は、2025年以降の不動産市場における最新の動向についてご紹介します。
これまで右肩上がりに推移してきた不動産価格ですが、
2025年に入り、地域によって明暗が分かれるような｢価格の二極化｣が見られるようになりました。
その中でも、今後の購入先として注目されているのが東京23区です。
堅調な需要に支えられ､今後も安定した資産形成が期待できるその理由とは――
【目次】
1.まだまだ伸びている東京都の不動産市場
2.東京都が一人勝ちの理由
2-1.人口が増加傾向にある
2-2.インバウンド需要が強い
2-3.外国人投資家が下支えしている
3.不安要因から見る今後の動向
3-1.全国で生じている建築プロジェクトの中止
3-2.トランプ関税による影響
3-3.金利の上昇
4.まとめ
堅調に価格が上昇してきた日本の不動産市場ですが、2025年に入り変化の兆しが見え始めました。
その兆しとは、郊外で価格に頭打ち感が出始めたことです。
以下に、2025年以降の首都圏における中古マンション価格の前年同月比の変化を示します。
※公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報Market Watchサマリーレポート2025年5月度」(http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202505_summary.pdf）
首都圏の各県は、2024年12月までは概ね前年同月比がプラスの状態で推移していました。
しかしながら、2025年1月以降になると、急に東京都区部(以下、東京23区)以外では、前年同月比がマイナスとなる月が頻発するようになります。
特に神奈川県は顕著で、2025年2月以降、4ヶ月連続で前年同月比がマイナスの月が続いています。
東京都多摩や埼玉県、千葉県でも前年同月比がマイナスの月が頻発しており、プラスの月があったとしてもその比率は2024年に比べると低いです。
一方で、東京23区は2025年以降も前年同月比がプラスの状態が連続しており、しかも比率が2024年よりも高くなっています。
前年同月比が10％を超える月が頻発しており、2024年に比べると価格がいまだに1割以上も上がっている状況です。
2025年以降は郊外における価格の頭打ち感が鮮明になりつつあり、価格の二極化が生じ始めています。
この章では、なぜ東京都だけが一人勝ちの状態なのか、理由を解説します。
2-1.人口が増加傾向にある
東京都は、まだ人口が増加傾向にあります。
総務省統計局※によると、2024年10月1日時点で人口が増加した都道府県は東京都と埼玉県の2都県だけです。
※総務省統計局「人口推計(2024年(令和6年)10月1日現在)」
(https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2024np/index.html）
東京都※によれば、東京都の常住人口はピークが2030年になることが予想されており、
東京23区に限ればピークが2035年になることが予想されています。
※東京都：「東京都昼間人口の予測」
(https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/tyosoku/ty25rf0002.pdf）
東京都は、今や国内からだけでなく世界各国から人が集まってきており、外国人も多く住んでいます。
人口増加がしばらく続く見込みであり、不動産需要は底堅く推移していくことが予想されます。
2-2.インバウンド需要が強い
近年は、全国の中で特に観光地の地価が顕著に上昇しているケースが多いです。
東京都はビジネス街でもありながら、国内有数の観光地でもあります。
浅草や渋谷には強いインバウンド需要が発生しており、店舗等の賃貸ニーズも高いことから不動産価格を押し上げる要因となっています。
2-3.外国人投資家が下支えしている
東京都の不動産は世界の中ではまだ割安感が残っており、外国人投資家が多くの不動産を購入しています。
日本人の需要が弱まったとしても、外国人投資家の需要が下支えしているため、東京都の不動産価格は下がりにくいです。
2025年以降の不動産市場には、不安要因も出始めている点は事実です。
この章では、不安要因から見る今後の動向について解説します。
3-1.全国で生じている建築プロジェクトの中止
2024年あたりから、建築費の高騰を理由に全国で再開発の建築プロジェクトが中止になるという現象が出始めました。
近年は、地方都市が再開発をエンジンとして地価を押し上げてきたことから、再開発が止まれば地方の地価上昇は鈍化し始めるといえます。
一方で、東京都は必ずしも再開発だけが地価上昇のエンジンではなかったため、再開発が止まっても価格への影響は限定的と思われます。
3-2.トランプ関税による影響
2025年に入って以降、世界に強い影響を与えているのがトランプ関税です。
トランプ関税によって製造業への影響が顕在化し始めれば、株価が下落し、やがて不動産価格も下がるかもしれません。
しかしながら、今のところ株価には大きな影響が出ておらず、
トランプ関税の影響を見定めるにはもう少し時間がかかりそうです。
3-3.金利の上昇
日銀はマイナス金利を解除して以降、金利を上昇させていくと思われましたが、
逆にトランプ関税の影響を考慮して金利上昇のペースを抑える動きを見せ始めました。
金利上昇ペースの鈍化は不動産市場にとってプラス要因であり、
現状レベルの低金利の状況が続けば東京23区の不動産価格への影響はほとんどないと見込まれます。
以上、東京都の不動産市場と今後の動向について解説してきました。
2025年以降は、郊外では価格に頭打ち感が出始めましたが、東京23区の不動産価格は上がっています。
東京都の一人勝ちになってきており、東京23区の物件であれば2025年以降も買いどきであると見込まれます。
不動産市場には不安要因も見え隠れしていますが、
今後の物価や建築費の高騰などを考慮すると真っ先に影響を受けるのは地方や郊外の物件であり、
東京23区への影響は限定的であると思われます。
今後の不動産投資を行うにあたり、参考にしていただけると幸いです。
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