2020/11/27_東京ルール

東京ルール

1、東京ルールとは？
2、原状回復とは？
3、貸主・借主の費用負担となるものは？（一般的な例示）
4、まとめ

東京ルールとは、東京都議会で2004年3月31日に可決成立し、2004年10月から東京都内で施行された「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」において示された、住宅の賃貸借の紛争防止のためのルールのことです。条例の施行にあわせて賃貸住宅トラブル防止ガイドラインも作成されました。このガイドラインには退去時の復旧や入居中の修繕における貸主・借主の費用負担など基本的な考え方、また賃貸住宅の契約と住まい方の注意事項などが記載されています。

退去時には原状回復が必要となります。原状回復とは、借りたときの状態に戻すことではありません。賃貸住宅トラブルガイドラインでは、「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、退去時に、借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧することです。したがって、費用の負担についても、破損部分の補修工事に必要な施工の最小単位に限定されます。」と記載されています。建物は人が住んでいても住んでいなくても経年変化してます。原則として、通常の生活をしていて生じた汚れや傷みをなおす費用は貸主の負担です。入居年数（耐用年数）によって負担の割合が変わってきます。

負担区分の基本的な考え方として、貸主負担は「経年変化」「通常摩耗」、借主負担は「借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた損耗やキズなど」「故障や不具合を放置したり、手入れを怠ったことが原因で、発生・拡大した損耗やキズなど」となっています。下記図は負担区分の一般的例示を示したものです。

これまで東京ルールについてご説明してきましたが、今年は2020年4月1日に明治以来120年ぶりとなる民法の大改正が行われました。民法改正では「原状回復義務」の範囲について、下記のように、通常の使用によって生じた物件の損耗、経年劣化は借主が回復する義務を負わないことが改めて明示されました。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」（改正民法 第621条）

貸主は、物件の経年劣化や通常の使用による損耗の修繕費を支払う必要があるため、その費用を考慮しなければなりません。オーナー様の原状回復費用に対する不安をカバーし、安心してマンション経営が行えるように、スカイコートでは原状回復工事や設備トラブルによる急な出費に備える設備保証制度「そなエール」をご用意しております。是非この記事とあわせて「そなエール」のページもご確認ください。