2021/03/19_マンションの売却時の税金と計算方法

不動産を売却した場合、賃貸用や居住用に関わらず譲渡所得に対して所得税や住民税、復興特別所得税が課されます。その譲渡所得に対して課される税を総称して譲渡所得税と言います。マンションを売却した際に、譲渡所得がプラスの時のみ税金が発生し、マイナスの時に税金は発生しません。そのため、マンションの売却で税金の有無を知るには譲渡所得を計算する必要があります。また、譲渡所得に対する税率は所有していた期間によって異なります。売却した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得となり所得税・住民税がかかります。

設定条件

・マンションの種類：新築時から15年所有の鉄筋コンクリート造
・マンション購入価格：2,200万円（土地：730万円、建物：1,470万円）
・減価償却費：800万円（15年間の減価償却費）
・マンション売却価格：1,900万円
・譲渡費用：100万円
・特別控除額：0円
※設定条件の数字は便宜上わかりやすい数字にしています（実際の取引事例ではございません）。また、購入時期や売却方法によっては減価償却費や譲渡費用の金額が大きく異なる場合があります。

①課税所得金額を求める

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額
1,900万円－｛（2,200万円－800万円）＋100万円｝－0円＝400万円

②譲渡所得税を求める

①で計算した譲渡所得に所有期間が5年超のため、長期譲渡所得の場合の税率をかけて計算。
400万円×20.315％＝81万円（所得税・住民税）
※税額計算は円単位で計算しますが、便宜上「1万円未満」を切り捨てて計算しております。

☆よくある間違い例

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額
1,900万円－（2,200万円＋100万円）－0円＝▲400万円
※譲渡所得を計算する時に減価償却費を考慮せず、購入時より低い金額で売却したから税金がかからないと勘違いをされているケースがあります。

今回の記事ではマンションの売却時にかかる税金についてご紹介いたしました。譲渡所得税と聞くと購入した時の金額より低く売れたら税金がかからないと思われている方が多くいらっしゃいます。不動産の場合には今回ご紹介したように少し複雑な計算が必要になりますので、一概には購入時の金額より売却時の金額が低いから税金がかからないということにはなりません。購入時の価格よりも売却時の価格の方が低ければ税金はかからないと伝え、売却勧誘する悪質な買取業者も多いようです。当初聞いていた話と違い課税されたというご報告を多くのオーナー様から伺っておりますので、注意が必要です。

買取金額や市場相場について知りたいなど、売却をご検討される際には、まずはスカイコートへお問い合わせださい。また、ご所有物件を売却された際に譲渡益が出た場合には確定申告が必要となります。申告書の作成方法がわからない等ございましたら、弊社提携税理士事務所のご紹介も可能です。

2021/03/19_マンションの売却時の税金と計算方法

マンション売却時の税金と計算方法

1、マンション売却時にかかる譲渡所得税

2、課税譲渡所得金額の計算方法

3、ケーススタディ

４、まとめ

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