2024/07/29_東京都の賃料上昇とその未来予測について

上記のグラフは、「東京都」および「東京23区」、「首都圏」における賃料月別推移を示しています。賃料の値動きの傾向は、東京都および東京23区、首都圏のいずれもほぼ同じです。2024年5月時点において、この3つのエリアの賃料は総じて上昇傾向にあります。賃料単価が上がっている要因としては、不動産価格が上昇している点が大きいです。不動産価格が上昇すれば、不動産の購入を諦めて賃貸物件を選択する人が増え、賃料も上がります。ただし、近年、賃料の上昇の恩恵を受けているのは、ファミリー向けが多いです。ファミリー向けは、元々購入需要が強いため、購入を諦めた人が賃貸市場に流れると賃貸物件の賃料が上がる流れになります。

一方で、単身者向けは、そもそも購入需要が弱いため、購入を諦めた人が賃貸市場に流れ込むといったことはなく、特段賃貸需要は強くなっていません。そのため、単身者向けの賃料の上昇傾向はファミリー向けよりも穏やかです。東京でも賃料の上昇傾向は全ての物件に等しく生じているわけではなく、間取りや立地によって異なります。

また、賃料には新たな賃貸借で決まる「新規賃料」と、既に賃貸借が締結されている貸主と借主との間で決まる「継続賃料」(例えば、更新時の改定賃料のこと)の2種類があります。上記のグラフは新規賃料の推移です。継続賃料の改定には、貸主と借主の双方の合意が必要です。また賃料の値上げ提案にともなう空室リスクを考慮すると、新規賃料が上昇傾向にあるからといって、必ずしも継続賃料が上がるとは限りません。逆に、原則として2年ごとの更新である継続賃料は、新規賃料に比べると変化が緩やかである点が特徴です。つまり、継続賃料は新規賃料が下落傾向にあっても下がりにくい傾向があります。

土地価格は2012年を底値として、2013年より上昇傾向を示しています。それに対して、家賃指数は2019年を底値として2020年より上昇し始めました。家賃指数は、ようやく上がり始めたばかりであり、2024年時点は価格とともに上昇傾向が続いている状況です。

東京都の賃料は、今後も上昇していく期待値が高いといえます。理由としては、賃料の先行指標である不動産価格がまだ上昇する見込みが強いからです。

日本の不動産価格が上昇した理由は、2013年ごろから始まった日銀の低金利政策の影響が大きいとされています。日銀は、2024年3月の金融政策決定会合以降、マイナス金利政策を解除する方針を示し、徐々に金利を上げる方向に動き出しています。しかしながら、市場への影響を考慮し、金利は時間をかけながら少しずつ上昇させていくものと予想され、実質的な低金利環境は当面続くことが予想されます。そのため、不動産価格は当面上昇し、仮に価格が下がり出しても賃料上昇は生じる可能性もあることから、賃料は引き続き上昇する見込みが強いです。