2026/10/19_東京不動産の価格上昇はまだ続く？オーナーが考える資産戦略とは

1.上昇が加速し始めた東京の不動産価格

 

不動産価格は全国的に上昇傾向が続いていますが、ここ数年は東京都の不動産価格が強めに上昇している傾向が出始めています。

以下に、直近10年間における地価公示(住宅地)の全国と東京都の平均変動率の推移を示します。

住宅地の地価上昇率は、全国平均は2024年が2.0％、2025年が2.1％、2026年が2.1％となっています。

一方で、東京都は2024年が4.1％、2025年が5.7％、2026年が6.5％です。

直近3年間において全国の平均変動率は2％程度でほとんど変化がないものの、東京都は変動率が拡大傾向にあります。

不動産価格が上昇する東京都では価格帯が実需層の購入できる水準から遠ざかりつつあり、投資家が市場のメインプレーヤーへと変わり始めています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

出典：国土交通省「地価公示」(https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html)を基に作成

2.建築費を押し上げる構造的な要因

 

不動産価格を押し上げる要因として、建築費の上昇もあります。

建築費の上昇は、人材不足による人件費の上昇や、円安による建築資材の上昇、労働時間制限による物流コストの上昇等が主たる原因と考えられています。

建築費の上昇は複数の要因が絡み合っていることから、単純には下がりにくくなっています。

以下に、直近10年間における建設工事費デフレーターと住宅着工戸数の推移を示します。

 

出典：国土交通省「建設工事費デフレーター」(https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000362.html)、

：「建築着工統計」(https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000002.html)を基に作成

 

建築費が上昇したことを背景に、近年は住宅の着工戸数が減少傾向にあることが特徴です。

住宅の着工戸数が減ると新築物件の供給が減ることから、需要者が中古市場に流れ中古物件の市場価値が相対的に上がっていきます。

特に東京都のような立地が良い物件は周辺に新築供給が少なくなると相対的に希少性が高まりやすいため、新築時よりも価格が上昇しやすい傾向があります。

3.今後の市場を左右する国内外の要因

 

国内の要因だけを見ると、東京一極集中が続き、インバウンド需要も好調であるため、東京の不動産価格は今後も上昇する見込みがあると考えられます。

一方で、海外の要因は不確定要素が強く、リーマンショックのように突然、価格下落の要因を生む懸念はあるかもしれません。

例えば、アメリカが金利を下げ始めれば、円高方向に振れるため、インフレが弱まることは考えられます。

中東情勢も安定すれば原油価格が安くなり、電気代等を含めてインフレが弱まる動きとなることも予想されます。

ただし、世界の人口は増加して諸外国の需要が強まるため、世界の燃料や資材が各国の争奪戦によって値段が引き上げられることが考えられ、長期的にはインフレは世界的に持続していく可能性は高いです。

 

4.今後の資産戦略

 

東京都の不動産価格は、現時点では急落する要因が少ないことから、今後も上昇が続くという視点で資産戦略を考えていく必要があります。

インフレの長期化を前提とすれば値上がりを期待できる東京都の不動産は、原則として保有して活用し続けることが望ましいです。

東京国税局によると、東京都で相続税を納めなければならない人は、16.2％(約6人に1人)もいます。※1

※1東京国税局「令和6年分 相続税の申告事績の概要」(https://www.nta.go.jp/about/organization/tokyo/release/r07/sozoku_shinkoku/sozoku_shinkoku.pdf)

 

不動産を収益物件として保有することで、現金に比べて相続税評価額を抑えられるため、相続税負担の軽減につながる可能性もあります。※2

一方で、今売れば高く売却できることから、今は売りどきであるという考え方もあるかもしれません。

しかしながら、インフレは現金の価値が下がっていく現象であり、不動産をわざわざ価値の下がる現金に換える意味合いは低いと言えます。

むしろ、インフレ状況下においては、売却ではなく、物件をさらに購入することをおすすめします。

東京の不動産のような今後も値上がりが期待できる資産は、早めに購入するほど安く買えるため、今のうちに買っておくことは賢い資産戦略の一つです。

※2相続税の取扱いは個人の状況等により異なります。詳しくは税理士等の専門家へご相談ください。